Ingatlan adásvétel: a szerződés és az eljárás menete

Részletek

Írta: Dr. Bajusz Gergely | Ügyvéd

Mi védi a vevő és az eladó érdekeit az adásvételi szerződés megkötésének folyamatában? Milyen díjakkal és költségekkel kell számolniuk a feleknek? Hogyan zajlik az eljárás? Rövid összefoglalónkban választ adunk e kérdésekre.

1. A SZERZŐDÉS: A FELEK BIZTONSÁGÁNAK ALAPJA

A vevő (és egyben az eladó) érdekeit leginkább egy gondosan megírt szerződés fogja védeni. Az adásvételi szerződésben szerepelnie kell a felek valamennyi megállapodásának, így annak, hogy
- foglaló vagy előleg kerül átadásra; [ha felek a szerződést teljesítik, a foglalót a vételárba be kell számítani; ha a szerződés olyan okból szűnik meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár; egyébként pedig a teljesítés meghiúsulásáért felelős személy az adott foglalót elveszíti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni];
- a vételárat egyösszegben vagy részletekben a szerződésben meghatározott időpontokban fizeti a vevő;
- a vételár milyen forrásból kerül megfizetésre; [a hitelintézeti előírások szerint ez a vételárrész képezi a vételár utolsó részét, azaz annak folyósításáig az önerő teljes összegének megfizetésre kell kerülnie];
- szükséges-e az ingatlan tehermentesítése és az milyen módon történik;
- a birtokbaadás mikor történik; [ezt a felek rendszerint a teljes vételár kifizetéséhez kötik, de ettől eltérő megoldások sem ritkák, ilyenkor azonban e részkérdés külön szabályozására van a szerződésben szükség, pl. bérleti díj kikötéssel, a beruházások megtiltásával, elszámolási kötelezettséggel a szerződés meghiúsulása esetére].

A szerződés ezen kívül minden esetben tartalmaz további klauzulákat
- a szerződés megfelelő teljesítésének biztosítására [késedelmi kamat, kötbér, elállási jog, bontó feltétel, egyéb szankciók];
- a jog- és kellékszavatossági rendelkezések;
- a kárveszély átszállásának szabályozása.
- energetikai tanúsítvány száma - ez a szerződés kötelező eleme

A vevő érdekeit védendő, javasolt elvégezni az alábbiakat is, annak érdekében, hogy utóbb számos bosszúságtól mentesüljön.
- az ingatlan birtokbavétel pillanatában fennálló állapotának rögzítése (fényképekkel, műszaki szakértő, statikus közreműködésével, vagy legalább egy hozzáértő harmadik személy által készített és aláírt jegyzőkönyvvel)
- közművek megfelelő leolvasása a birtokbavétel során és – amennyiben azt szükségesnek gondolja – előzetes nyilatkozat kérése az közművektől, illetőleg a társasház közös képviselőjétől arra vonatkozóan, hogy az eladónak nincs közműtartozása.


2. BIZTOSÍTÉKOK A FÖLDHIVATALI ELJÁRÁSBAN

A szerződés megkötését követően azonnal benyújtásra kerül a földhivatalhoz, ha a teljes vételár kifizetése pedig még nem történt meg, akkor a földhivatali eljárásban a "tulajdonjog bejegyzés függőben tartását" – mint eljárásjogi garanciát – szokás kérni a vevő tulajdonszerzésének biztosítására. Ennek előnye a "tulajdonjog fenntartásához" - mint másik lehetséges eljárási módhoz - képest, hogy ebben az esetben az ingatlan már nem terhelhető meg , nem lehet rá végrehajtási jogot vagy jelzálogjogot bejegyezni.

A szerződéskötéssel egyidejűleg rendszerint megtörténik a vevő tulajdonjogának bejegyzését engedélyező eladói nyilatkozat ügyvédi letétbe helyezése, amely nyilatkozatot az ügyvéd csak akkor nyújthatja be a földhivatalba, ha az ingatlan teljes vételára megfizetésre került. Az eladónak ekkor tehát nem kell a tulajdonjog bejegyzésének engedélyezéséről külön nyilatkoznia, és a vételár megfizetésének hitelt érdemlő igazolása esetén az ügyvéd köteles ezt az eladói nyilatkozatot a földhivatalhoz benyújtani.


3. DÍJAK ÉS KÖLTSÉGEK

Milyen díjakkal és költségekkel kell számolni az ingatlanvásárlás során?

1. Ügyvédi megbízási díj, jellemzően az ingatlan értékének 0,6% - 1%-a, de legalább 75.000 forint és amelyre az előrelátható jogi munka mennyisége alapján teszünk ajánlatot;
2. Az ingatlan e-hiteles tulajdoni lap díja: 3.600 forint, melyet a szerződéskötéshez közeli időpontban irodánk kér le elektronikus úton közvetlenül a közhiteles nyilvántartásból;
3. Földhivatali eljárási díj: 6.600 forint (esetlegesen kétszer amennyiben az eladó a tulajdonjogát a teljes vételár kiegyenlítéséig fenntartja);
4. A vevő által fizetendő vagyonszerzési illeték. Főszabály szerint az illeték mértéke 4%. (Amennyiben egy éven belül lakóingatlant adott el, vagy fog eladni, akkor az illetéket a két lakóingatlan forgalmi értékének különbözete után kell megfizetni. További esetleges illetékkedvezményekről kérje tájékoztatásunkat. [Itv. 18.§ - 26.§]
5. Az eladó által fizetendő, az ingatlan értékesítéséből származó bevétel utáni személyi jövedelemadó. A bevétel számításánál számos költséget jogosult az eladó levonni, adót csak a fennmaradó összeg után kell fizetni. Ennek kiszámítása megbecsléséhez kérje irodánk segítségét. A leggyakoribb, hogy az eladni kívánt lakóháznak vagy lakásnak az eladó már több, mint öt éve tulajdonosa: ekkor a törvényi vélelem alapján az eladásból nem származik jövedelem, tehát nincs adófizetési kötelezettség sem. [Szja. 59.§ - 64.§]

Előfordulhat, hogy az eladói oldalon további költségek és díjak merülhetnek fel, így az ingatlan tehermentesítésének költsége, jelzálogjog törlésének földhivatali díja, ingatlanközvetítői jutalék stb.


4. AZ ADÁSVÉTELI SZERZŐDÉS MEGKÖTÉSÉNEK MENETE

A szerződéskötésnél jellemzően az alábbiakra kell számítani:

1. személyes találkozó vagy kapcsolatfelvétel - személyes adatok rendelkezésre bocsátása, részletes nyilatkozatok a felek igényeiről;
2. okiratok megszerkesztése, melyet a feleknek előzetesen minden esetben megküldünk áttekintésre. Javítások, esetleges további személyes konzultációk történnek a feltételek tisztázása érdekében.
3. okiratok aláírásának időpontjában: ügyfélazonosítás (amely jogszabályi előírás), okiratok aláírása, vételár-részlet fizetése, ügyvédi megbízási díj és a felsorolt díjak megfizetése
4. földhivatali eljárás megindítása
5. tehermentesítés - hitelfolyósítás - a vételár rendezése - bejegyzési engedély megadása (letétből kiengedése)
6. tulajdonjog bejegyző határozat.


5. MINDIG KÉRDEZZEN!

Ha olyan információt kap, amelyet nem ért, mindig kérdezzen! Fontos, hogy Ön értse és így rálátása legyen a szerződés megkötésének minden lépésére és a folyamat egészére.

• < Előző