Ingatlan adásvétel, ajándékozás, egyéb ingatlanügyletek

Ingatlan adásvételi szerződését a megfelelő biztosítékokkal megszerkesztem, eljárok a földhivatal előtt, hogy tulajdonjoga bejegyzésére teljes bizonyossággal sor kerüljön. Segítséget nyújtok a vételárnak a letéti számlámon keresztül történő teljesítésében.

Ha Ön Eladóként szeretné véleményeztetni a vevő ügyvédjének szerződéstervezetét, szintén állunk rendelkezésére.

Ingatlan adásvétel: a szerződés és az eljárás menete

Mi védi a vevő és az eladó érdekeit az adásvételi szerződés megkötésének folyamatában? Milyen díjakkal és költségekkel kell számolniuk a feleknek? Hogyan zajlik az eljárás? Rövid összefoglalónkban választ adunk e kérdésekre.

Bővebben...

Adásvétel - Gyakori kérdések

Gratulálunk! Rajtunk nem fog múlni, hogy boldog tulajdonosává is váljon. Először is kérje el az eladótól az ingatlan adatait (pontos helyrajzi szám és cím), hogy a tulajdoni lapot mi is ellenőrizni tudjuk. Vegye fel velünk a kapcsolatot. Kérésére a tulajdoni lapba beletekintünk, vagy e-hiteles tulajdoni lapot kérünk le. SOHA ne adjon át úgy pénzt, hogy még nem ellenőriztette a tulajdoni lapot!

Nem szerencsés! Az alkupozíciót javíthatja a gyorsaság, de a kockázatok miatt nem javasolt pénzátadás a szerződéskötést megelőzően. A legjobb az ilyen sürgetést visszautasítani, de ha ez nem lehet, legrosszabb esetben azt teheti, hogy felkészül erre a helyzetre.
1. Ha előzetesen elkéri az ingatlan helyrajzi számát, úgy a tulajdoni lap az ingatlan-nyilvántartásban ellenőrizhetővé válik. Kérje segítségünket! Előzetes megbeszélés alapján akár telefonon közölt adatok alapján is betekintünk a tulajdoni lapba.
2. A foglaló átadására vonatkozóan legyen Önnél egy adatokkal kitölthető irattervezet, mely a tulajdoni lap adatai ismeretében igazolja a pénz átadását.
3. Győződjön meg az eladó személyéről, kérje el a személyi igazolványt és ha ingatlanos is jelen van, kérje el az ő adatait is(név, lakcím, iroda neve, címe, adószáma).

Ne feledje azt sem, hogy az adásvételi szerződés nem csak a vételárról szól! Meg kell állapodni a birtokbaadásról, a vételár fizetésének menetéről stb. Ezek adott esetben végiggondolást igényelnek.

A foglalót határozottan az adásvételi szerződéskötéssel egyidejűleg javasolt átadni.

A foglaló ismert szabálya, hogy ha felek a szerződést teljesítik, a foglalót a vételárba be kell számítani; ha a szerződés olyan okból szűnik meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár; egyébként pedig a teljesítés meghiúsulásáért felelős személy az adott foglalót elveszíti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni.
A foglaló mértékét jellemzően a vételár 10%-a körül szokták a felek megállapítani.

Az előleg a teljesítés meghiúsulása esetén visszajár.

Foglalót tehát annak a félnek érdemes adnia vagy kérnie aki biztos abban, hogy rajta nem fog múlni a teljesítés meghiúsulása. Ha a meghiúsulásnak bármilyen kicsi esélye is van, úgy célszerű az adott vagy kért foglaló mértékét csökkenteni, vagy foglaló helyett előlegben megállapodni.

Tudnia kell, hogy az okiratszerkesztő ügyvédnek mindkét fél érdekeit meg kell jelenítenie a szerződésben. Ezzel kapcsolatban a szerződési jog leglényegesebb szabálya, hogy a szerződéseket teljesíteni kell.

 

Tehermentesnek mondjuk az ingatlant, ha arra sem perfeljegyzés, sem jelzálogjog, sem végrehajtási jog, sem elidegenítési és terhelési tilalom, sem haszonélvezeti jog nincs bejegyezve. Az ilyen ingatlan esetében a tulajdoni lap harmadik (terheket tartalmazó) része üres vagy a bejegyzések sorszámai áthúzásra kerültek.

A terhekről és a tehermentességről tehát a tulajdoni lapból lehet megtudni. Az (ilyen módon lekért) tulajdoni lap közhiteles, ami azt jelenti, hogy a jog védi azt a személyt, aki a közhiteles nyilvántartásban bízva ellenérték fejében szerzett jogot. A tulajdoni lapot az ügyvéd minden ingatlanügyletnél köteles lekérni.

A tárgyalások szerződéskötés során tájékoztatni kell az eladót erről a helyzetről és olyan vételár-fizetési határidőket célszerű megállapítani, amelyek kényelmesen lehetővé teszik, hogy akár az egyik hitelintézet elutasítása esetén a másiktól lehessen hitelhez folyamodni. Előfordulhat, hogy ebben a helyzetben a szerződést az új hitelintézet előírásainak megfelelően módosítani kell.

Erős bizonytalanság esetén célszerűbb lehet előbb inkább adásvételi előszerződést kötni.

50m2-nél nagyobb alapterületű új épület építése, illetve meglévő épület eladása vagy bérbeadása során szükséges elkészíttetni.

Az adásvételi szerződéskötés során rendelkezésre kell álljon, mert a szerződésnek tartalmaznia kell
a) annak rögzítését, hogy e rendelet rendelkezései szerint kell-e tanúsítványt készíteni
b) a tanúsítvány azonosító kódját, és
c) a vevő vagy bérlő nyilatkozatát arról, hogy az azonosító kód szerinti tanúsítványt vagy annak másolatát az eladótól vagy a bérbeadótól átvette.

Nem kell viszont tanúsítványt készíteni
a) a használatba vételi engedélyt (bejelentést) megelőző tulajdon-átruházás esetén;
b) ha ugyanabban az ingatlanban résztulajdonnal rendelkező tulajdonos szerez ellenérték fejében további tulajdonrészt.

Fontos, hogy elvileg tíz évig hatályos, így érdemes megtartani későbbi felhasználásra. A részletes szabályok a 176/2008. Kormányrendeletben találhatók.

A közös tulajdon ténye önmagában nem teszi a folyamatot lényegesen terhesebbé, de a tulajdoni lap teher részét figyelmesen vizsgálni kell és szükséges, hogy rendelkezésre álljon olyan használati megállapodás, amely alapján tájékozódni lehet az ingatlan használati viszonyairól.

Ikerházak esetén a szimmetrikus elrendezés miatt rendszerint nincs nagy meglepetés, egyéb többlakásos ingatlanok esetében azonban ezt a kérdést már az előzetes tárgyalások során tisztázni kell.

Amennyiben nincs az egyes lakástualjdonosok között használati megállapodás, úgy annak elkészítése javasolt, ha pedig a vételár egy része hitelintézeti forrásból biztosított, akkor szükséges is.

Amennyiben a felek közötti végleges megállapodás megkötésének vagy teljesülésének nem látszik akadálya vagy az egyszerűen elhárítható, úgy nem érdemes az ügyletet további okiratok megkötésével nehezíteni.

Azonban, ha az adásvételi szerződés megkötését valamilyen jövőbeli feltételtől teszik a felek (akár az egyik fél kérése alapján) függővé, de ennek ellenére a szerződéskötés mellett elköteleződnek, úgy célszerű előszerződést kötni. Az előszerződésben a felek arra vállalnak kötelezettséget, hogy egy jövőbeli időpontban vagy pontosan meghatározott feltétel (az ingatlan tehermentesítése vagy bizonyos nyilatkozatok beszerzése, hitelintézet vagy építési hatóság meghatározott tartalmú nyilatkozata stb.) bekövetkezése esetén egymással végleges szerződést kötnek.

Ha a feltétel elmarad, úgy nincs szerződéskötési kötelezettség, ha viszont bekövetkezik, akkor a felek kötelesek megkötni a szerződést enélkül pedig az egyik fél kérésére a szerződést a bíróság létrehozza.

DSCF5804-2C.jpg

DR. BAJUSZ GERGELY | ÜGYVÉD
ADÓJOGI SZAKJOGÁSZ
Tel: +36 30 652 1553


DR. DEMETER ANDREA 
| ÜGYVÉD
MUNKAJOGI SZAKJOGÁSZ
Tel: +36 30 653 9395

1149 Budapest, Angol utca 38.
[Róna Office Center irodaház - 311.]
Postacím: 1605 BP. Pf. 111.

Fax: +36 1 700 1658
iroda@bajusz-demeter.hu